Selon l’Autorité des marchés financiers (AMF), les investisseurs ont des difficultés à comprendre les règles relatives au traitement fiscal lors de la liquidation des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), notamment celles relevant des régimes dits « Malraux » et « Perte Immobilière », Ainsi, il existe des SCPI de type Déficit Foncier, ou encore les SCPI de type Pinel ( visant à bénéficier de diminutions réparties sur plusieurs années), ou encore les SCPI de type Monuments Historiques. Les SCPI Scellier, SCPI Scellier BBC, SCPI Scellier BBC intermédiaire, et SCPI Duflot ont toutes été supprimées par ces mesures fiscales. et la documentation disponible manque de précisions. L’AMF appelle les investisseurs ordinaires à la prudence face au regain d’intérêt pour ces produits fiscaux avantageux.
Pourquoi l’AMF conseille la prudence aux investisseurs en SCPI ?
Sous le régime du dispositif Malraux, un investissement en SCPI donne droit à un remboursement d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du coût des travaux de restauration, mais un investissement en SCPI sous le régime des pertes immobilières a une base d’imposition plus faible. Contrairement à d’autres programmes dont les récompenses sont étalées sur plusieurs années, ces avantages peuvent être obtenus en une seule fois l’année de l’investissement (par exemple, neuf ans pour les SCPI Scellier, Duflot et Pinel, SCPI micro foncier).
Lors du calcul du rendement d’un produit, il faut toutefois tenir compte du traitement fiscal lors de la liquidation. Lors de l’acquisition de parts de SCPI, un pourcentage important du prix total est réservé aux travaux de restauration, ce qui réduit le montant réel consacré au bien. La plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat avant restauration et le prix de vente à l’approche de la liquidation de la SCPI, soit généralement entre 13 et 15 ans plus tard.
La Commission européenne tente de modifier ses règles et de résoudre ce problème afin d’améliorer l’information des investisseurs, qui doit être claire, exacte et non trompeuse. Selon le rapport, les investisseurs particuliers devraient également se renseigner sur le statut fiscal du produit qu’ils envisagent d’acheter.
Avant de réaliser un investissement en SCPI, l’investisseur doit prendre les mesures suivantes, selon l’AMF :
- Aucune publicité ne doit cacher la réalité : les gros gains s’accompagnent généralement d’un risque important.
- Apprenez tout ce que vous pouvez sur la société ou l’intermédiaire qui vous vend les produits (identification, pays de constitution, responsabilité civile, règlement d’organisation).
- Si vous décidez d’investir, demandez à la firme ou à l’intermédiaire quelle est l’étendue de votre obligation légale.
- Examinez comment et par qui le prix d’achat ou de vente du produit annoncé est décidé, ainsi que les spécificités de sa commercialisation.
Défiscalisation avec les SCPI : quels sont ses avantages ?
Les investisseurs peuvent choisir parmi un grand nombre de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) pour choisir celle qui correspond à leurs objectifs en matière de placement, ceux-ci variant en fonction de chaque client. Il peut s’agir aussi bien de trouver des sources alternatives de revenus que de rechercher à valoriser leur patrimoine ou à faire des économies d’impôts. Par conséquent, le type d’investissement choisi sera déterminé par le but recherché, ainsi les investisseurs cherchant à faire des économies d’impôts auront recours à une SCPI défiscalisée. En effet, les SCPI fiscales, à la différence de celles dédiées au rendement, ont pour caractéristique d’offrir un taux de rémunération modeste tout en faisant bénéficier l’investisseur d’une fiscalité très attractive.
Comment pouvez-vous sélectionner la SCPI ? Et quelles sont les limitations dont vous devez tenir compte ?
Parce que cette forme de placement implique un engagement sur une longue durée en échange de la réduction du montant de vos impôts, il est essentiel de comprendre ce qui distingue chaque SCPI en termes de défiscalisation. Cependant, il y a plusieurs restrictions dont il faut absolument prendre en considération lors du choix de votre SCPI. De fait, cette dernière représente une forme particulière de placement à caractère immobilier, ce qui présente un danger à la fois de dépréciation du patrimoine (l’évaluation du montant des parts est basée sur le taux du marché foncier ainsi que sur le niveau de la gestion effectuée par le gestionnaire) ainsi qu‘un problème éventuel au niveau des loyers ( le montant des distributions est basé sur le pourcentage de détention des actifs qui composent la société de gestion).
Par ailleurs, ce mode de placement exige également une forte mobilisation sur le long terme de votre argent.