En effet, les SCPI sont censées être fiscalement très claires. De ce fait, elles ne bénéficient pas d’une imposition directe, et chacun des partenaires ( titulaires et porteurs de parts) supporte la charge de la fiscalité relative aux revenus ( essentiellement immobiliers) ainsi qu’aux gains en capital au moment de la vente d’un logement par la SCPI ou au moment de la vente des parts par un partenaire. Les entreprises de gestion adressent chaque année aux épargnants et investisseurs un document de présentation explicative de leur situation contributive qui les informe des sommes à déclarer. Du coup, tout est plus simple pour les propriétaires de lots !
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
Les SCPI qui ne paient pas l’impôt sur les sociétés et qui font appel public à l’épargne sont appelées SCPI. Elles sont donc reconnues par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et sont gérées par une société de gestion également agréée par l’AMF.
- L’activité des SCPI se limite à l’achat ou à la construction d’actifs immobiliers dans le but de les louer (depuis la mise en place du mandat AIFM).
- Les SCPI ne paient pas d’impôt sur les sociétés, et ses associés sont imposés sur leur part de bénéfices, qu’ils soient distribués ou non.
- La SCPI permet à ses associés de bénéficier des différents régimes fiscaux des revenus fonciers. Ce type de SCPI est parfois appelé « SCPI fiscale ».
Fiscalité immobilière des immeubles à usage d’investissement
L’imposition des bâtiments utilisés comme investissements pour produire des loyers est au centre de cet article. En réalité, si un bâtiment est utilisé comme un actif par son propriétaire, il n’est pas soumis à des taxes spéciales et est plutôt traité comme les autres actifs utilisés par l’entreprise. Les taxes sur les loyers peuvent prendre de nombreuses formes dans ce contexte :
- Contribution sur les Revenus Locatifs.
- L’imposition des revenus locatifs : elle ne concerne que les investisseurs professionnels soumis à l’impôt sur les sociétés , soit directement, soit par l’intermédiaire de sociétés fiscalement transparentes de type SCPI / SNC.
- L’impôt sur l’exercice d’une activité et/ou la détention d’un bien immobilier, qui comprend la cotisation foncière des entreprises (CFE).
- La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
- La taxe foncière et la taxe sur les bureaux d’Ile-de-France (IDF).
Comment calculer les résultat fiscal de location ?
Un processus en deux étapes est utilisé pour calculer le résultat fiscal de la location : La première étape consiste à déterminer le bénéfice comptable. Les revenus locatifs soumis à la CT sont calculés selon les règles comptables décrites dans le plan comptable général. L’utilisation de la comptabilité d’exercice (prise en compte des recettes et des dépenses à partir de la naissance de la créance ou de la dette correspondante, c’est-à-dire en général au moment de l’exécution du service, de la livraison ou de la signature du contrat) plutôt que de la comptabilité de caisse est l’un des concepts fondamentaux. La deuxième étape consiste à calculer le bénéfice imposable. Pour calculer le bénéfice imposable, certaines règles fiscales sont appliquées au bénéfice comptable, ces règles visent principalement à limiter la déductibilité de certains coûts.
Comment alléger le poids des impôts sur le revenu des investisseurs ?
En effet, les partenaires constitués en SCPI sont taxés tout comme s’ils possédaient une propriété louée par bail à usage direct. La part des revenus de chaque SCPI appartenant au partenaire est imposée et fait partie de la rubrique consacrée à la perception de revenus immobiliers. Il existe de nombreuses possibilités pour réduire le poids de l’impôt sur le revenu des investisseurs. Notamment l’achat à crédit. Les bénéfices provenant d’un investissement en SCPI sont imposés à un taux croissant et sont soumis aux charges fiscales et sociales à hauteur de 17,2 %. Il est possible de réaliser un investissement sous forme de crédit pour diminuer ses impôts, notamment si l’on est fortement fiscalisé. Dans cette hypothèse, vous déduisez de votre revenu taxable le montant des intérêts de crédit que vous payez annuellement.
Profitez du système du microfoncier
Si vous possédez un bien immobilier mis en location directe et que les loyers perçus ne dépassent pas 15 000 euros chaque année, vous pouvez profiter du système du microfoncier de SCPI pour baisser votre revenu imposable. Dans cette situation, les services fiscaux imposent une déduction uniforme et forfaitaire des loyers de 30 %, puis vous êtes taxé à un taux équivalent à 70 % de cette somme.